Ekspertizlerin ‘düşük değerleme’ yapması konut satın alımını riske atıyor

24 Kasım 2025

Mortgage broker’lara göre, özellikle Londra ve Güneydoğu’da ekspertizlerin satış fiyatından %10’a varan düşüşlerle değer biçmesi anlaşmaları bozuyor ve piyasada kaos yaratıyor.

İngiltere genelinde ekspertizlerin satış fiyatının altında değer biçmesi artıyor. Mortgage broker’lar, bazı bölgelerde değer düşüşlerinin %10’u aşmasının konut alımlarını riske attığını söylüyor. Londra ve Güneydoğu en çok etkilenen bölgeler.

Mortgage broker’lar, İngiltere’de özellikle Londra ve Güneydoğu’da “down valuation” olarak bilinen ekspertizlerin satış fiyatının altında değer biçme uygulamasının hızla arttığını ve bunun konut satın alımını ciddi şekilde riske attığını belirtiyor.
Bazı evlerin değerinin, satış fiyatına göre %10 veya daha fazla düşürülerek raporlandığı görülüyor.

Sektör temsilcileri, yaklaşan bütçeye ilişkin belirsizliklerin ekspertiz firmalarını daha temkinli davranmaya yönelttiğini ve bunun piyasa üzerinde baskı yarattığını söylüyor.

Ayla Mortgages’tan Jonathan Alvarez Herrera, son aylarda mortgage piyasasında belirgin bir artış yaşandığını belirterek, “Ortalama düşüş, bölgeye bağlı olmakla birlikte yaklaşık %10 diyebilirim,” dedi.

Ayrıca Londra ve Güneydoğu’nun daha fazla etkilendiğini belirtti:

“Bu sadece bölgedeki konut fiyatlarının daha yüksek olmasından kaynaklanıyor.”

Resmî veriler karmaşık tabloyu doğruluyor

Çarşamba günü açıklanan Resmî Tapu Sicili verilerine göre Birleşik Krallık genelinde konut fiyat enflasyonu Eylül sonuna kadar yıllık %2,6 olarak seyretti.
Ancak bu oran bölgesel farkları gizliyor:

• Londra’da fiyatlar yıllık %1,8 düştü.
• Rightmove ise bu hafta yayımladığı raporda bütçe spekülasyonlarının “piyasanın büyük bölümünde belirsizlik yarattığını” açıkladı.

Down valuation nedir ve neden büyük sorun yaratıyor?

Down valuation, mortgage sağlayıcısı adına çalışan bir ekspertizin, evin piyasa değerinin alıcı ve satıcı arasında anlaşılmış satış fiyatından daha düşük olduğuna karar vermesiyle oluşuyor.

Bu durum:

• alıcı için ilave borçlanma baskısı,
• daha yüksek depozito ihtiyacı,
• yeniden müzakere zorunluluğu,
• hatta satın almanın tamamen iptali

gibi ciddi sonuçlara yol açabiliyor.

Herrera, yakın zamanda 3,1 milyon sterlin üzerinden anlaşılmış bir evin ekspertiz tarafından 3 milyon sterlin olarak değerlendiğini söyledi.
Oransal olarak büyük bir kesinti olmasa da müşteri ek 100 bin sterlin depozito koymayı kabul etmediği ve satıcı fiyatı düşürmediği için satın alım iptal oldu.

“Anlaşmalar altüst oluyor, hayatlar ters yüz ediliyor”

Repossession Rescue’dan Patricia McGirr, özellikle Londra’da ekspertizlerin aynı mülkü birkaç ay arayla tekrar düşük değerlendirdiğini söyleyerek:

“Bu düşük değerlemeler anlaşmaları ve insanların hayatlarını altüst ediyor. Bu durum tam bir posta kodu piyangosuna döndü.”

McGirr, Londra’da %17 düşüş görülen dosyalar dahil birçok örnek yaşandığını belirtti.

The Mortgage Vine’den Vijay Rabadiya ise çoğu düşüşün %2–5 aralığında olduğunu, ancak yeni yapılan daireler, kırsal bölgelerdeki evler ve özel nitelikli mülklerin daha sık incelemeye takıldığını söyledi.

Diğer mortgage broker’lar da ekspertizlerin %5 ila %15 arasında düşük geldiği örnekleri doğruladı.

RICS: “Gerçekte ‘down valuation’ diye bir şey yok”

Kraliyet Yetkili Ölçücüler Kurumu (RICS) ise konuya farklı yaklaşıyor. Kurum, websitesinde şu açıklamaya yer veriyor:

“Gerçekte ‘down valuation’ diye bir kavram yoktur. Bu, alıcı/satıcı için ‘değer’ ile piyasa değeri arasındaki farktır.”

RICS ayrıca ekspertizlerde esas müşterinin banka veya kredi kuruluşu olduğunun altını çiziyor.