“Yatırım için bu dönem avantajlı koşulllarda satın alınacak evler Kuzey Londra’da bulunuyor. Ev fiyatları ucuz, kiralamak kolay, üstüne para da bırakabilir”

31 Ocak 2019

Londra’da 15 yıldır emlak ve mortgaga deneyimi olan Mortgage­World Direktörü Ozan Osman ile zorlaşan mortgage koşulları, kolay kredi almanın yolları, düşen emlak fiyatları ve gelecek yıllar için fırsat yatırımlar üzerine konuştuk.

Soru; Birleşik Krallık’da mort­gage koşulları ağırlaştırıldı, bu dönem ev almak isteyenlerin kolay kredi alabilmeleri için ne yapmaları, nasıl bir hazırlık içinde olmaları gerekir?

Mortgage almanın birinci kuralı insanların düzenli bir gelire sahip olmaları ve çalıştıkları, kazandık­ları paraların da banka üzerinden ellerine geçmesidir. Buy to let (ki­ralamak için almak) mortgage iş­leminde gelir çok önemli değil. Önceden kiraladıkları evler varsa onların gelir vergilerinin ödenmiş olması ve iyi bir mortgage kredisi için en az yüzde 15 peşinat koymak durumunda kolay kredi çıkar. Ver­gisi ödenmeyen kira gelir beyanla­rının hiç bir önemi yoktur. Bankalar bu tür gelir beyanlarını dikkate bile almazlar. Kredi veren kuruluşların çoğunluğu gelirin 4.5 katını kredi olarak veriyor, bunun yanında bazı bankaların 5 kat kredi verdiği de oluyor. Ne kadar fazla peşinat ko­nursa, iyi faiz alma şansıda yük­seliyor. Bu sıralar belki mortgage kredi koşulları ağırlaştırıldı fakat bunun yanında faizler çok uygun durumda. Örneğin, yıllık yüzde 1.25 den başlayan oranlarda faizlerle mortgage kredisi almak mümkün.

Soru; Buy to let emlak alma şartları ağırlaştırıldı, buna karşılık hükümet ilk evini alan (first time buyer) insanlara daha fazla kolaylık sağladı mı?

İlk defa ev alanlara tanınan avan­taj 300 bin sterline kadar ‘pul pa­rasının’ bulunmaması. Bununla birlikte ilk ev alanların depozitleri de daha az. İlk ev alacaklara başka seçenek olarak ‘shared ownership’ sistemi vardır. Son yıllarda insan­lar kolay ev alsın diye bu yöntem geliştirildi. Bunu şahsen çok öner­miyorum, yarı mortgage yarı kira gibi ödüyorsunuz. Beş yıl sonra evi alacak olduğunda o zamanki değer üzerinden satın alabiliyorsunuz. Aynı evi iki defa satın almak gibi bir şey. Bu yüzden ev almak iste­yen insanların daha fazla tasarruf yapmalarını, peşinatı biraz yüksek tutup evi direkt almalarını öneri­yorum. Kiralamak için ev alanların durumu bana göre zorlaşmadı, ka­yıt dışı olan kazançları kayıt içine alındı ve bu yolla bankalardan kredi alma şansları yükseldi, bu da on­lar için yeni yatırım demek. Yıllık yüz bin pound ve üstünü kazanan insanlara bazı bankalar gelirlerinin altı katını kredi veriyorlar. Tüm ka­zancın bankaya girmesi ve vergilen­dirilmiş olmasının çok önemli ol­duğunu burada bir kez daha tek­rarlayalım.

Soru; Kredi alabilmek için bankalar başvuru tarihinden ne kadar geriye giderek, gelir beyanı dökümü isterler?

Self Employed insanların en az bir yıl vergi dökümlerini ve yıllık hesaplarını getirmeleri gerekir. Bir iş yerinde çalışıyorsanız ve banka­larla ilgili bir geçmişiniz varsa üç aylık maaş bordrosu ve banka ka­yıtları mortgage çıkartmanız için yeterlidir. Ayrıca iş yerinden işin geçici olmadığını gösteren bir mek­tup da isteniyor. Aynı işyerlerinde uzun çalışmış olmak bir avantajdır, aylık maaş ve ikramiyelerin son ku­ruşuna kadar bankaya girmiş ol­ması da önemli.

Soru; Son yıllarda Brexit’e rağmen Türkiye’den İngiltere’ye göçen insan sayısında büyük ar­tış var. Bunların ev alabilmeleri için mortgage çıkartma şansları nedir? Siz bu durumdaki insan­lara kredisi çıkartıyor musu­nuz?

Evet mortgage çıkartabiliriz fa­kat onların en az yüzde 25 depo­zit koymaları gerekir. Türkiye’de yaşayan bir insan buarada ev al­dığında ‘buy to let’ katagorisinde almış sayılacak. İsterlerse interest only(sadece faiz ödeme) isterlerse de repayment(ana para ve faizi bir­likte geri ödeme) olarak anlaşma yapabilirler. Yurt dışında yaşayan insanlar için 3.75 ile 4.50 arasında faizler değişiyor. Tabi bu insan­larda gelirlerini ve depozitin nere­den biriktiğini ispat etmeleri gere­kir. Türkiye’deki üç yıllık banka dö­kümlerini isteyebilirler. ‘Kara para aklama olayları’ nedeniyle tüm iş­lemler inceleme altında bulunuyor. Bir valiz parayla gelirim istediğim evi satın alırım gibi bir durum yok. Paranın yasal, vergilendirilmiş, ku­rallara uygun olarak ve sistem üze­rinden aktarılması çok önemli.

Soru; İnsanlar burada yaşı­yorsa örneğin Ankara Anlaşması üzerinden vize almışlarsa onla­rın ev kredisi alma durumları nedir?

Onlar için de kredi çıkartabili­riz, ancak en az üç yıl bu ülkede yaşamış olmaları gerekir. Ankara Anlaşmalıların buradaki vergi ve gelir dökümanlarını isteriz. Dışar­dan gelenlerle burada yaşayanlar arasında fark yoktur. Üç yıl ve üzeri İngiltere’de yasal olarak bulunan­lar, ülkede yaşıyor kabul ediliyor.

Soru; Buy to let, ev almak bir zamanlar çok avantajlıydı. Es­kiden kredi faizleri gider kabul ediliyor ve vergiden düşürülü­yordu, şimdi kira gelirinin tümü net kar sayılıyor. Çok insan bu yolla para yaptı, şu an kiraya vermek için emlak almak halen avantajlı mı?

Avantajlıdır, fakat şimdi bina­nın değerine göre değil, kira geli­rine göre kredi veriliyor. Tabii ki binanın değeri önemlidir fakat bun­dan daha önemli olan ne kadar kira getirisinin olduğunu isbat etmek gerekir. Elden peşin kira alma dö­nemi bitti. Tüm kira gelirinin ban­kaya yatması ve vergilendirilmiş olması gerekir. Alacağı ev ‘buy to let’ ise yüzde 25 depozit koyması lazım. Yapılan değer tesbiti ve kira gelirinin hesaplanmasından sonra ne kadar para verileceği ortaya çı­kar. Uygun fiyata, kolay kiralanabi­lir yerlerden, küçük emlaklar almak bana göre halen avantajlıdır.

Soru; Mortgage zorlaştı, eko­nomi durağan bunlar göz ününe alındığında ev fiyatları düştü mü?

Bir düşüş var. Herkes bekle­mede. 29 Mart 2019 tarihinde AB’den çıkarsak başka bir sert dü­şüş yaşanabilir. Çıkmazda kalırsak, yeni referandum ve diğer seçenek­ler devreye girerse bu durumda da hızlı bir çıkış beklenmeli. Zaten pi­yasada yeteri kadar satılık ev yok. Bir evin fiyatının düşmesi için pi­yasada çok fazla ev olmaması ve alıcının bulunmaması gerekir. Şu andaki piyasadaki durum, özellikle Londra’da yeteri kadar ev üretilmi­yor ve alıcı her zaman var. Bu ne­denlerle ciddi bir fiyat düşüşünden söz edemeyiz, ancak fiyatlar dura­ğanlaştı demek daha doğru olur. Evet eskiye göre mortgage alma koşulları bazı insanlar için zorlaştı fakat, durumu ve koşulları uygun olanlar emlak almaya devam edi­yorlar.

Soru; Londra’yı baz aldığı­mızda şu anda satın alınabilir, en cazip evler hangi bölgelerde?

Kiralama amaçlı düşünülüyorsa Kuzey Londra. Edmonton, Ponders End, Kuzey Enfield. Haringey’de Kuzey Londra sayılıyor fakat, bu­rada 3 yatak odalı evler 500 bin ster­line satılıyor. Kira geliri de £1700 civarındadır. Buna karşılık aynı üç yatak odalı ev Ponders End’de 380 bin sterline alınır, £1600 kiraya ve­rilir. Sadece faiz ödemeli kredi ile alınması halinde £500-£600 aylık taksit ödersiniz, üstünden size pa­rada kalır. ‘Buy to let’ almak için su anda faiz 1.79’dan başlıyor ve oturmak için ev satın alanların kre­disi de yıllık yüzde 1.25 düzeyinde­dir. Eskiden kiraya vermek için alı­nan evlerin faizleri yüksekti, şimdi öyle değil. Ev almak isteyenlerin bu dönemki düşük faizlerden yararlan­malarını tavsiye ederim.

Soru; Mortgage çıkartmak zor fakat taksit ödemek kolay diye­bilirmiyiz?

Taksit ödemek kolaylaştı kısmı doğru. Mortgage çıkartmak zorlaştı kısmına gelirsek, artık gelirlerin is­batı isteniyor. Beyana dayalı gelir dönemi kapandı. Yeteri kadar geli­riniz varsa, vergilendirilmişse ve ev almak için koşullarınızı ayarlamış­sanız, biz size bir günde mortgage çıkartabiliriz.

Bizim insanlarımızın bankalar üzerinden çalışmaya kendilerini adepte etmeleri gerekiyor. Yatı­rım yapmak ve büyümek istiyorsa­nız bankalardan kredi kullanmanız gerekir. Bunun içinde gelirlerinizin bankadan geçmesi önemli, başta bi­raz fazla vergi ödersiniz belki, fa­kat uzun vadede kazanan siz olur­sunuz. Peşin para ile yapılacak iş­ler sınırlıdır ve sistemde buna izin vermiyor artık.

Soru; Bir karı koca bir çift geldi ve yaşamak için bir ev ala­caklar ne gerekir?

En az yüzde 10 depozit koyma­ları gerekir. Örneğin 400 bin ster­line bir ev alacaklak. Bu 40 bin ster­lin depozit koymalarını gerektirir. 360 bin sterlinde mortgage ihtiyaç­ları kalır. Bunun için de 72 bin ster­lin yıllık bürüt gelir göstermeleri ge­rekir. Yaşamak için alınan bu evin sadece faiz ödemeli taksitleri aylık, 1100 sterlinden başlar.

Ev almak isteyenlerin düşüne­ceği iki şey vardır. Birincisi peşinatı toparlamak ve mortgage başvuru­sundan önceki yıl gelirlerinin bü­rüt 72 bin sterlin düzeyinde olma­sını sağlamak. Gerisi kolay, evlerini bulup gelsinler, biz onlara hemen mortgage çıkartırız.

Soru; Ev ve kredi almak iste­yenlere son olarak öneri ve tav­siyeleriniz ne olur?

Ev almayı düşünüyorsanız, kredi kartlarına açılmayın, araba borcu yapmayın. Onların taksitleri si­zin mortgage almanızı zorlaştırır. Kredi skorlarınıza sahip çıkın, öde­melerinizi zamanında yapın. Cebi­nizde kullanmadan taşıdığınız, ya da küçük alış verişler yapıp ay içinde kapattığınız kredi kartları, kredi skorunuzu yüksektir. Kredi kartlarına borç yapmayın. Tasar­ruf yapın ve peşinatınızı biriktirin.

 

Mustafa ÇETİNKAYA