Londra’da 15 yıldır emlak ve mortgaga deneyimi olan MortgageWorld Direktörü Ozan Osman ile zorlaşan mortgage koşulları, kolay kredi almanın yolları, düşen emlak fiyatları ve gelecek yıllar için fırsat yatırımlar üzerine konuştuk.
Soru; Birleşik Krallık’da mortgage koşulları ağırlaştırıldı, bu dönem ev almak isteyenlerin kolay kredi alabilmeleri için ne yapmaları, nasıl bir hazırlık içinde olmaları gerekir?
Mortgage almanın birinci kuralı insanların düzenli bir gelire sahip olmaları ve çalıştıkları, kazandıkları paraların da banka üzerinden ellerine geçmesidir. Buy to let (kiralamak için almak) mortgage işleminde gelir çok önemli değil. Önceden kiraladıkları evler varsa onların gelir vergilerinin ödenmiş olması ve iyi bir mortgage kredisi için en az yüzde 15 peşinat koymak durumunda kolay kredi çıkar. Vergisi ödenmeyen kira gelir beyanlarının hiç bir önemi yoktur. Bankalar bu tür gelir beyanlarını dikkate bile almazlar. Kredi veren kuruluşların çoğunluğu gelirin 4.5 katını kredi olarak veriyor, bunun yanında bazı bankaların 5 kat kredi verdiği de oluyor. Ne kadar fazla peşinat konursa, iyi faiz alma şansıda yükseliyor. Bu sıralar belki mortgage kredi koşulları ağırlaştırıldı fakat bunun yanında faizler çok uygun durumda. Örneğin, yıllık yüzde 1.25 den başlayan oranlarda faizlerle mortgage kredisi almak mümkün.
Soru; Buy to let emlak alma şartları ağırlaştırıldı, buna karşılık hükümet ilk evini alan (first time buyer) insanlara daha fazla kolaylık sağladı mı?
İlk defa ev alanlara tanınan avantaj 300 bin sterline kadar ‘pul parasının’ bulunmaması. Bununla birlikte ilk ev alanların depozitleri de daha az. İlk ev alacaklara başka seçenek olarak ‘shared ownership’ sistemi vardır. Son yıllarda insanlar kolay ev alsın diye bu yöntem geliştirildi. Bunu şahsen çok önermiyorum, yarı mortgage yarı kira gibi ödüyorsunuz. Beş yıl sonra evi alacak olduğunda o zamanki değer üzerinden satın alabiliyorsunuz. Aynı evi iki defa satın almak gibi bir şey. Bu yüzden ev almak isteyen insanların daha fazla tasarruf yapmalarını, peşinatı biraz yüksek tutup evi direkt almalarını öneriyorum. Kiralamak için ev alanların durumu bana göre zorlaşmadı, kayıt dışı olan kazançları kayıt içine alındı ve bu yolla bankalardan kredi alma şansları yükseldi, bu da onlar için yeni yatırım demek. Yıllık yüz bin pound ve üstünü kazanan insanlara bazı bankalar gelirlerinin altı katını kredi veriyorlar. Tüm kazancın bankaya girmesi ve vergilendirilmiş olmasının çok önemli olduğunu burada bir kez daha tekrarlayalım.
Soru; Kredi alabilmek için bankalar başvuru tarihinden ne kadar geriye giderek, gelir beyanı dökümü isterler?
Self Employed insanların en az bir yıl vergi dökümlerini ve yıllık hesaplarını getirmeleri gerekir. Bir iş yerinde çalışıyorsanız ve bankalarla ilgili bir geçmişiniz varsa üç aylık maaş bordrosu ve banka kayıtları mortgage çıkartmanız için yeterlidir. Ayrıca iş yerinden işin geçici olmadığını gösteren bir mektup da isteniyor. Aynı işyerlerinde uzun çalışmış olmak bir avantajdır, aylık maaş ve ikramiyelerin son kuruşuna kadar bankaya girmiş olması da önemli.
Soru; Son yıllarda Brexit’e rağmen Türkiye’den İngiltere’ye göçen insan sayısında büyük artış var. Bunların ev alabilmeleri için mortgage çıkartma şansları nedir? Siz bu durumdaki insanlara kredisi çıkartıyor musunuz?
Evet mortgage çıkartabiliriz fakat onların en az yüzde 25 depozit koymaları gerekir. Türkiye’de yaşayan bir insan buarada ev aldığında ‘buy to let’ katagorisinde almış sayılacak. İsterlerse interest only(sadece faiz ödeme) isterlerse de repayment(ana para ve faizi birlikte geri ödeme) olarak anlaşma yapabilirler. Yurt dışında yaşayan insanlar için 3.75 ile 4.50 arasında faizler değişiyor. Tabi bu insanlarda gelirlerini ve depozitin nereden biriktiğini ispat etmeleri gerekir. Türkiye’deki üç yıllık banka dökümlerini isteyebilirler. ‘Kara para aklama olayları’ nedeniyle tüm işlemler inceleme altında bulunuyor. Bir valiz parayla gelirim istediğim evi satın alırım gibi bir durum yok. Paranın yasal, vergilendirilmiş, kurallara uygun olarak ve sistem üzerinden aktarılması çok önemli.
Soru; İnsanlar burada yaşıyorsa örneğin Ankara Anlaşması üzerinden vize almışlarsa onların ev kredisi alma durumları nedir?
Onlar için de kredi çıkartabiliriz, ancak en az üç yıl bu ülkede yaşamış olmaları gerekir. Ankara Anlaşmalıların buradaki vergi ve gelir dökümanlarını isteriz. Dışardan gelenlerle burada yaşayanlar arasında fark yoktur. Üç yıl ve üzeri İngiltere’de yasal olarak bulunanlar, ülkede yaşıyor kabul ediliyor.
Soru; Buy to let, ev almak bir zamanlar çok avantajlıydı. Eskiden kredi faizleri gider kabul ediliyor ve vergiden düşürülüyordu, şimdi kira gelirinin tümü net kar sayılıyor. Çok insan bu yolla para yaptı, şu an kiraya vermek için emlak almak halen avantajlı mı?
Avantajlıdır, fakat şimdi binanın değerine göre değil, kira gelirine göre kredi veriliyor. Tabii ki binanın değeri önemlidir fakat bundan daha önemli olan ne kadar kira getirisinin olduğunu isbat etmek gerekir. Elden peşin kira alma dönemi bitti. Tüm kira gelirinin bankaya yatması ve vergilendirilmiş olması gerekir. Alacağı ev ‘buy to let’ ise yüzde 25 depozit koyması lazım. Yapılan değer tesbiti ve kira gelirinin hesaplanmasından sonra ne kadar para verileceği ortaya çıkar. Uygun fiyata, kolay kiralanabilir yerlerden, küçük emlaklar almak bana göre halen avantajlıdır.
Soru; Mortgage zorlaştı, ekonomi durağan bunlar göz ününe alındığında ev fiyatları düştü mü?
Bir düşüş var. Herkes beklemede. 29 Mart 2019 tarihinde AB’den çıkarsak başka bir sert düşüş yaşanabilir. Çıkmazda kalırsak, yeni referandum ve diğer seçenekler devreye girerse bu durumda da hızlı bir çıkış beklenmeli. Zaten piyasada yeteri kadar satılık ev yok. Bir evin fiyatının düşmesi için piyasada çok fazla ev olmaması ve alıcının bulunmaması gerekir. Şu andaki piyasadaki durum, özellikle Londra’da yeteri kadar ev üretilmiyor ve alıcı her zaman var. Bu nedenlerle ciddi bir fiyat düşüşünden söz edemeyiz, ancak fiyatlar durağanlaştı demek daha doğru olur. Evet eskiye göre mortgage alma koşulları bazı insanlar için zorlaştı fakat, durumu ve koşulları uygun olanlar emlak almaya devam ediyorlar.
Soru; Londra’yı baz aldığımızda şu anda satın alınabilir, en cazip evler hangi bölgelerde?
Kiralama amaçlı düşünülüyorsa Kuzey Londra. Edmonton, Ponders End, Kuzey Enfield. Haringey’de Kuzey Londra sayılıyor fakat, burada 3 yatak odalı evler 500 bin sterline satılıyor. Kira geliri de £1700 civarındadır. Buna karşılık aynı üç yatak odalı ev Ponders End’de 380 bin sterline alınır, £1600 kiraya verilir. Sadece faiz ödemeli kredi ile alınması halinde £500-£600 aylık taksit ödersiniz, üstünden size parada kalır. ‘Buy to let’ almak için su anda faiz 1.79’dan başlıyor ve oturmak için ev satın alanların kredisi de yıllık yüzde 1.25 düzeyindedir. Eskiden kiraya vermek için alınan evlerin faizleri yüksekti, şimdi öyle değil. Ev almak isteyenlerin bu dönemki düşük faizlerden yararlanmalarını tavsiye ederim.
Soru; Mortgage çıkartmak zor fakat taksit ödemek kolay diyebilirmiyiz?
Taksit ödemek kolaylaştı kısmı doğru. Mortgage çıkartmak zorlaştı kısmına gelirsek, artık gelirlerin isbatı isteniyor. Beyana dayalı gelir dönemi kapandı. Yeteri kadar geliriniz varsa, vergilendirilmişse ve ev almak için koşullarınızı ayarlamışsanız, biz size bir günde mortgage çıkartabiliriz.
Bizim insanlarımızın bankalar üzerinden çalışmaya kendilerini adepte etmeleri gerekiyor. Yatırım yapmak ve büyümek istiyorsanız bankalardan kredi kullanmanız gerekir. Bunun içinde gelirlerinizin bankadan geçmesi önemli, başta biraz fazla vergi ödersiniz belki, fakat uzun vadede kazanan siz olursunuz. Peşin para ile yapılacak işler sınırlıdır ve sistemde buna izin vermiyor artık.
Soru; Bir karı koca bir çift geldi ve yaşamak için bir ev alacaklar ne gerekir?
En az yüzde 10 depozit koymaları gerekir. Örneğin 400 bin sterline bir ev alacaklak. Bu 40 bin sterlin depozit koymalarını gerektirir. 360 bin sterlinde mortgage ihtiyaçları kalır. Bunun için de 72 bin sterlin yıllık bürüt gelir göstermeleri gerekir. Yaşamak için alınan bu evin sadece faiz ödemeli taksitleri aylık, 1100 sterlinden başlar.
Ev almak isteyenlerin düşüneceği iki şey vardır. Birincisi peşinatı toparlamak ve mortgage başvurusundan önceki yıl gelirlerinin bürüt 72 bin sterlin düzeyinde olmasını sağlamak. Gerisi kolay, evlerini bulup gelsinler, biz onlara hemen mortgage çıkartırız.
Soru; Ev ve kredi almak isteyenlere son olarak öneri ve tavsiyeleriniz ne olur?
Ev almayı düşünüyorsanız, kredi kartlarına açılmayın, araba borcu yapmayın. Onların taksitleri sizin mortgage almanızı zorlaştırır. Kredi skorlarınıza sahip çıkın, ödemelerinizi zamanında yapın. Cebinizde kullanmadan taşıdığınız, ya da küçük alış verişler yapıp ay içinde kapattığınız kredi kartları, kredi skorunuzu yüksektir. Kredi kartlarına borç yapmayın. Tasarruf yapın ve peşinatınızı biriktirin.
Mustafa ÇETİNKAYA