Evsahiplerine sözleşme uyarısı

22 Kasım 2013

İngiltere’de yaşayan Türkçe konuşan toplum her geçen gün konut yatırımlarını arttırıyor. Bu genellikle, ya ev alıp kiraya vermek suretiyle, yada Leasehold işyeri alıp üstündeki odaları kiraya vermek suretiyle gerçekleşmektedir. Oakfield Solicitors LLP’den konut sözleşmelerinden uzman avukat Muhammet Çankıran ev sahiplerini kullandıkları kira sözleşmeleri ve kiracıların tahliye işlemlerinde doğru prosedürü izlemeleri konusunda uyarıyor.
Özel (private) evlerin kiralanmasında kullanılan kira sözleşmeleri; “assured shorthold tenancy agreement”, “licence agreement” yada “flat share agreement” olarak sınıflandırılıyor. Bazı durumlarda da, hiç bir yazılı kira sözleşmesi verilmeden sözlü temelde ev kiralanmaktadır. Bu yazımızda belediye kiracıları ile Housing Association (Şirket evileri olarak bilinir) kiracılarına verilen “secure tenancy” yada “assured tenancy”’lere değinmeyeceğiz. Verilen kira sözleşmesinin çeşidine göre kiracıların yasalarla korunmuş değişik hakları vardır. Bu nedenle kiracıların hakları ve tahliye işlemleri açısından ev sahiplerinin çok dikkatli olması gerekmektedir.
Öncelikle, konut sahiplerinin herhangi bir kira sözleşmesi imzalamadan kiracıya ev kiralamalarını açıklığa kavuşturmak gerekir. Kira sözleşmesi imzalamadan daire yada oda kiralamak, özellikle işyerlerinin üzerindeki konutların kiralanmasında yaygındır. Bizim karşılaştığımız örneklerde, genellikle ev sahipleri kiracı ile kira sözleşmesi imzalamaktan kaçınmakta ve bu yöntemle kiracının yasal haklarından yararlanamayacağına inanmaktadır. Oysa bu kanı doğru değildir. Yazılı bir kira sözleşmesi olmazsa bile, eğer ev sahibi kiracından kira alıyorsa, aralarında kiracıevsahibi ilişkisi oluşmuş demektir. Bu nedenle de kira sözleşmesi olmazsa da kiracı yasal koruma altındadır ve ev sahibi istediği zaman kiracıyı evden tahliye edemez.
Eğer ev sahibi, kiracısına “assured shorthold tenancy” vermişse zaten bu kiracının yasal koruma altında olduğunu gösterir. Bu demektir ki; ev sahibi kiracısını evden atmak istiyorsa konut yasasında belirlenen belli bir prosedürü izlemek zorundadır. Bu prosedür, genel olarak ev sahibinin tahliye etmek istediği kiracısına iki aylık “notice” vermesini ve mahkemeden tahliye (posession order) kararı almasını gerektirir. Tahliye kararından sonra da kiracı hala evi boşaltmamışsa da Bailiff (İnfaz memuru) başvurusu yaparak bailiff eşliğinde kiracıyı tahliye edebilir.
Burada verilecek “notice’in altını ısrarla çizmek gerekir. Bir çok müvekkilimiz bu notice’leri ya bir muhasebeciye ya da İngilizcesinin iyi olduğunu düşündüğü bir kişiye yazdırmaktadır. Oysa bahsi geçen “notice” tahliye prosedüründe oldukça can alıcı bir belgedir ve “Notice”in hatalı olması bütün tahliye sürecini boşa çıkartabilir. Bunun sonucunda da ev sahibi kira kaybı, yada mahkeme masraflarını ödemekle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle “notice”in bir avukat aracılığı ile yapılmasında fayda vardır.
Öncelikle yasada belirlenmiş formata uygun bir “notice” verilmelidir. Bu notice süresi dolmadan; ki genellikle iki aydır, mahkemeye başvurulması mümkün değildir. İngiltere’de mahkemelerin red ettiği tahliye davalarının önemli bir kısmının yanlış “notice”den dolayı verildiği gözönüne alınırsa bu konuda bir avukata danışılmasının gerekliliği daha iyi anlaşılabilir. İki aylık “notice” dışında belli durumlarda, iki aylık kira borcu olması durumda (kira kontratında kira ödeme dönemine göre 8 hafta da olabilir) “section 8 notice” diye tabir edilen 14 günlük bir notice verilerekte tahliye davası açılabilinir.
Kiracıya verilecek “notice”te kira sözleşmesinin süresi de önem arzetmektedir. Örneğin kira sözleşmesi bir yıllık bir süre için verilmişse, kiracı sözleşmesinin şartlarında ciddi bir ihlal yapmadığı sürece, kiracıyı kendi isteği dışında evden tahliye etmek mümkün değildir. Bu nedenle ev sahipleri verdikleri kira sözleşmesinin süresine de dikkat etmek zorundadırlar. Kira sözleşmesi en az 6 ay olmak zorundadır.
Bizim karşılaştığımız örneklerde ev sahibi tahliye sürecinde yasada belirlenen prosedürü izlemediği durumlarda ciddi sorunlarla karşılaşmaktadır. Örneğin evin kapı kilidini değiştirmek, kiracının eşyalarını dışarı atmak, elektriğini, suyunu yada gazını kesmek ve bu yolla kiracıyı tahliye etmeye çalışmak ciddi tazminat gerektiren suçlardandır. Kiracıyı mahkeme kararı almadan, zorla dışarı atan evsahiplerini onbilerce pound tazminat ödemeye mahkum eden mahkeme kararları her gün basına da yansımaktadır. Bu nedenle kiracı kanunsuz bir şekilde tahliyeye zorlanmamalıdır.