Daire sahiplerine yeni haklar: Fahiş aidatlara itiraz kolaylaşıyor

İngiltere hükümeti, leasehold sistemiyle konut sahibi olan milyonlarca kişinin yüksek ve açıklanamayan bina hizmet bedellerine karşı haklarını güçlendirecek kapsamlı bir reform paketi açıkladı. Yeni düzenlemelerle konut sahiplerinin ödedikleri ücretlerin nereye harcandığını öğrenmeleri, geçmiş yıllara ait hesapları incelemeleri ve haksız buldukları masraflara itiraz etmeleri kolaylaşacak.

Konut, Topluluklar ve Yerel Yönetimler Bakanlığı (Ministry of Housing, Communities and Local Government), 11 Kasım 2026 tarihinde yaptığı açıklamada, İngiltere genelinde 3 milyondan fazla leasehold mülk sahibini kapsayan değişikliklerin aşamalı olarak yürürlüğe gireceğini duyurdu.

Reformların ilk aşaması 1 Nisan 2027’de başlayacak. Ardından 1 Kasım 2027 ve 1 Kasım 2028 tarihlerinde yeni yükümlülükler uygulanacak.

Ev sahipleri aidatların nereye harcandığını öğrenebilecek

İngiltere’de leasehold sistemiyle konut sahibi olan kişiler, dairelerinin mülkiyetine ilişkin uzun süreli haklara sahip olmakla birlikte binanın yönetimi ve ortak alanlarına yönelik çeşitli hizmet bedelleri ödeyebiliyor.

Service charge olarak adlandırılan bu ücretler, bina yönetimi, bakım, onarım ve sigorta gibi giderleri kapsıyor.

Yeni düzenlemeyle mülk sahipleri, ödedikleri bedellerin hangi hizmetler için talep edildiğine ilişkin ayrıntılı bilgi isteyebilecek.

Ayrıca önceki yıllara ait hesap ve harcama bilgilerine erişim hakkı güçlendirilecek. Bina veya arsanın üst mülkiyetini elinde bulunduran tarafların (freeholder), talep edilen bilgileri paylaşmayı reddetmeleri için geçerli bir gerekçe sunmaları gerekecek.

Böylece konut sahiplerinin giderlerin doğruluğunu değerlendirmesi ve açıklanamayan ücretlere karşı haklarını kullanması kolaylaştırılacak.

İtiraz edenlere ev sahibinin avukat masrafları yüklenemeyecek

Reformun en önemli başlıklarından biri, hizmet bedellerine itiraz eden leasehold sahiplerinin karşılaştığı hukuki maliyetler olacak.

Mevcut uygulamada bazı mülk sahipleri, aidatlara itiraz ettiklerinde davayı kazansalar bile karşı tarafın hukuki giderlerini ödemek zorunda kalabiliyor.

Hükümet, bu durumun haksız ücretlere karşı yasal yollara başvurulmasını caydıran önemli bir engel oluşturduğunu belirtti.

1 Nisan 2027’den itibaren freeholder veya ilgili mülk sahibi tarafın kendi hukuki masraflarını leasehold sahiplerine yansıtabilmesi için mahkeme ya da yetkili yargı merciinin onayını alması gerekecek.

Leasehold sahiplerine de kendi hukuki giderlerini karşı taraftan talep edebilme konusunda yeni haklar tanınacak.

Başbakan Burnham: Haksız ücretlere karşı çıkanlar cezalandırılmamalı

Başbakan Andy Burnham, milyonlarca kişinin adil olmayan hizmet bedelleriyle karşılaşmasının ve bu ücretlere itiraz ettikleri için yeni faturalar ödemek zorunda bırakılmasının kabul edilemez olduğunu söyledi.

Hükümetin mümkün olan alanlarda hızlı değişiklikler yapacağını belirten Burnham, açıklanan düzenlemelerin daha kapsamlı konut reformlarının başlangıcı olduğunu ifade etti.

Başbakan, mülk sahiplerinin haklarını güçlendirmeyi ve leasehold sistemini kalıcı olarak sona erdirmeyi hedeflediklerini vurguladı.

Konut Bakanı: Kontrolsüz artışlar aile bütçelerini zorluyor

Konut Bakanı Matthew Pennycook, hızla yükselen ve çoğu zaman yeterince açıklanmayan hizmet bedellerinin ülke genelindeki leasehold sahipleri üzerinde ciddi mali baskı oluşturduğunu belirtti.

Pennycook, yeni düzenlemelerin ücretlendirmede adaleti ve şeffaflığı artıracağını, makul olmayan zamların daha kolay sorgulanabilmesini sağlayacağını söyledi.

Hükümetin mevcut leasehold sistemini dönüştürmeye çalışırken hâlihazırda bu kapsamda mülk sahibi olan kişilerin haklarını da koruyacağını ifade etti.

Kasım 2027’den itibaren daha ayrıntılı faturalar verilecek

Reformun ikinci aşaması 1 Kasım 2027’de yürürlüğe girecek.

Bu tarihten itibaren özel mülk sahiplerine, belediyelere veya konut birliklerine bağlı binalarda yaşayan leasehold sahiplerine, talep edilen hizmet bedelleri hakkında daha açık bilgiler sunulacak.

Yeni kurallar kapsamında bina sigortasına ilişkin giderler ayrıntılı biçimde bildirilecek. Sigortanın düzenlenmesi ve yönetilmesi karşılığında talep edilen aşırı veya makul olmayan ücretlere karşı da ek korumalar getirilecek.

Konut sahiplerine karşılaşabilecekleri idari ücretler hakkında daha anlaşılır bilgiler verilmesi zorunlu olacak.

Özel mülk sahipleri ise standartlaştırılmış hizmet bedeli talep formları kullanacak, mali hesapları ve yıllık raporları paylaşacak.

Bu belgeler sayesinde bina yönetiminin topladığı paraları nasıl kullandığı daha kolay takip edilebilecek.

Belediyeler ve konut birlikleri için geçiş süresi uzatıldı

Belediyeler ile konut birliklerinin (housing associations), standart hizmet bedeli bildirimleri, mali hesaplar ve yıllık raporlarla ilgili yeni yükümlülüklere uyum sağlaması için ek süre tanındı.

Sosyal konut sağlayıcılarını kapsayan bu kurallar 1 Kasım 2028’de uygulanmaya başlanacak.

Hükümet, söz konusu kuruluşların muhasebe ve hizmet bedeli sistemlerinin daha karmaşık olması nedeniyle 12 aylık ilave hazırlık süresine ihtiyaç duyulduğunu açıkladı.

Geçiş takviminin belirlenmesinde sosyal konut sağlayıcılarından toplanan bilgiler de dikkate alındı.

Leasehold Advisory Service: En yaygın şikâyet hizmet bedelleri

Leasehold Advisory Service Üst Yöneticisi Kion Ahadi, kuruma en sık iletilen sorunların başında hizmet bedellerinin geldiğini belirtti.

Ahadi, yeni düzenlemelerin konut sahiplerinin ne için ödeme yaptıklarını anlamalarına ve haksız olduğunu düşündükleri ücretlere itiraz etmelerine yardımcı olacağını söyledi.

Harcama bilgilerinin daha kolay erişilebilir olmasının ve mülk sahiplerinin hukuki masraflarına karşı getirilen güvencelerin, leasehold sahiplerinin haklarını savunurken kendilerine daha fazla güvenmelerini sağlayacağını ifade etti.

Leasehold sistemi daha kapsamlı biçimde değiştirilecek

Açıklanan önlemler, 2024 tarihli Leasehold and Freehold Reform Act kapsamında öngörülen önemli korumaları uygulamaya geçiriyor.

Hükümet, bununla birlikte konutların mülkiyet ve yönetim biçimini daha köklü şekilde değiştirmeyi amaçlayan Commonhold and Leasehold Reform Bill adlı yeni yasa tasarısını da hazırlıyor.

Tasarıya ilişkin çalışmaların 2026 yılındaki Noel tatilinden önce parlamentoya sunulması planlanıyor.

Yeni düzenlemeyle çoğu yeni daire için geliştirilmiş commonhold mülkiyet modelinin varsayılan sistem hâline getirilmesi hedefleniyor.

Mevcut leasehold sahiplerinin de commonhold sistemine geçişinin kolaylaştırılması öngörülüyor.

Ground rent için 250 sterlinlik üst sınır planlanıyor

Yeni yasa tasarısında, mevcut leasehold sözleşmeleri kapsamında alınan ground rent bedellerinin 250 sterlinle sınırlandırılması da yer alıyor.

Ayrıca mevcut forfeiture uygulamasının, yani belirli sözleşme ihlalleri nedeniyle mülkiyet hakkının kaybedilmesine yol açabilen sistemin, daha adil bir yaptırım mekanizmasıyla değiştirilmesi planlanıyor.

Commonhold modeli, daire sahiplerine konutları üzerinde doğrudan mülkiyet hakkı ve binanın yönetiminde daha fazla söz sahibi olma imkânı tanıyor.

Bu sistemde bina üzerinde üçüncü bir freeholder’ın kontrolü yerine, daire sahiplerinin ortak yönetim hakları öne çıkıyor.

Commonhold hâlihazırda İngiltere’de mevcut olmakla birlikte hükümet, yeni tasarıyla sistemi daha işlevsel ve leasehold’a gerçek bir alternatif hâline getirmeyi amaçlıyor.

Düzenlemeler parlamento onayına bağlı

Hükümet, 2024 ve 2025 yıllarında gerçekleştirilen istişarelerin ardından hazırlanan beş ayrı düzenleme paketinin 12 Kasım 2026 tarihinde parlamentoya sunulacağını açıkladı.

Bu düzenlemeler; hizmet bedelleri, bilgi edinme hakları, bina sigortası ve mülk sahiplerinin hukuki giderlerine ilişkin korumaların uygulama ayrıntılarını belirleyecek.

Hukuki masraflara yönelik reformun işleyişini açıklayan ek bir düzenlemenin de 2026 yılı sona ermeden parlamentoya sunulması öngörülüyor.

Parlamento onayının ardından değişiklikler, belirlenen tarihlerde aşamalı olarak yürürlüğe girecek.

Hükümet, kademeli uygulamanın hem konut sahiplerine mümkün olan en kısa sürede yeni haklar sağlamayı hem de mülk sahipleri ile yönetim kuruluşlarına faturalandırma ve muhasebe sistemlerini uyarlamak için yeterli zaman tanımayı amaçladığını belirtti.