Ofis problemi; “Taşınmak için çıta artık çok yüksek”

8 Ocak 2026

Londra’da ofis arzındaki daralma ve hızla artan tadilat maliyetleri, büyük şirketleri taşınmaktan vazgeçiriyor. Financial Times’ın haberine göre Accenture, Vodafone, Salesforce, EY, Investec, Nomura ve London Stock Exchange Group (LSEG), 2025 yılı boyunca yeni ofis arayışlarını sonlandırarak mevcut merkezlerinde kalma kararı aldı.

Brexit sonrası inşaat faaliyetlerindeki yavaşlama ve Covid-19 pandemisinin etkisiyle Londra’da özellikle yüksek standartlı ofis arzı ciddi biçimde daraldı. Bu tablo, şirketleri ya kira sözleşmelerini uzatmaya ya da mevcut ofislerini yenilemeye yöneltti. İngiltere’nin en büyük gayrimenkul yatırımcılarından British Land’in kampüsler direktörü Michael Wiseman, “Taşınmak için çıta artık çok yüksek. Şirketler sırf değişiklik olsun diye taşınmıyor” değerlendirmesinde bulundu.

British Land’in kiracıları arasında da önceki yıllara kıyasla yerinde kalma eğiliminin belirgin biçimde arttığı belirtiliyor. Vodafone, Paddington’daki merkezinin “kendileri için hâlâ doğru bir konum” olduğunu söylerken, Investec mevcut ofisinde yaptığı yenilemelerden özellikle memnun olduğunu vurguladı. Diğer şirketler ise yorum yapmadı. Her ne kadar Visa’nın Paddington’dan Canary Wharf’a taşınması ya da JPMorgan’ın Docklands’ta kendi gökdelenini inşa etmesi gibi büyük hamleler gündemde olsa da, yeni ofis arayan şirketler için seçenekler giderek azalıyor. Gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank, Londra’daki en yüksek nitelikli ofisler için boşluk oranının 2028 itibarıyla sıfıra düşeceğini ve 2029 boyunca da bu seviyede kalacağını öngörüyor.

Arz sıkıntısının kökeni Brexit

CoStar Group verilerine göre, 2025’in son çeyreğinde Londra’da inşaatı süren ofis alanı 15,5 milyon metrekareye geriledi; bu rakam bir önceki yıla kıyasla yüzde 9 düşüş anlamına geliyor. İngiltere’nin AB’den ayrılma kararı öncesi dönemde, yani 2016’nın ikinci çeyreği ile 2021’in ilk çeyreği arasında ise yapım aşamasındaki ofis alanı 4,5 milyon metrekare azalarak yaklaşık 12,7 milyon metrekareye düşmüştü.

Pandemi sonrası kısa süreli toparlanmaya rağmen, inşaat hacmi son dört çeyrektir yeniden geriliyor. CBRE İngiltere danışmanı Julie Ennis, “2026–2027’ye bakıldığında, yeni ofis arzı neredeyse yok. Bu nedenle daha fazla şirketin mevcut yerinde kalmayı tercih etmesi bekleniyor” diyor.

Taşınmama nedenlerinde ilk sırada ‘maliyet yönetimi’ geliyor

CBRE’nin Avrupa ve Birleşik Krallık genelinde yaptığı ankete göre, kiracıların yüzde 20’sinden fazlası taşınmak için “uygun bir seçenek bulunmadığını” belirtirken, yaklaşık yüzde 70’i mevcut binalarının maliyet yönetimi açısından ihtiyaçlarını karşıladığını söylüyor. Şirketler için yerinde kalmak, yalnızca taşınma zahmetini değil, aynı zamanda ciddi maliyetleri de ortadan kaldırıyor. Sektör temsilcilerine göre, yeni bir ofise geçiş sürecinde şirketler çoğu zaman 18 ay ile iki yıl boyunca iki ayrı kira ödemek zorunda kalıyor. Buna ek olarak, danışmanlık şirketi Turner & Townsend’in verileri, Londra’da yeni ofislerin iç düzenleme ve tadilat maliyetlerinin dünyadaki en yüksek seviyeye ulaştığını gösteriyor.

Savills’in Londra merkez bölgesi kiracı grubu başkanı Paul Bennett, bugün merkez Londra’daki danışmanlık taleplerinin yüzde 50– 60’ının “taşınmalı mı, kalmalı mı?” sorusuna odaklandığını söylüyor. Pandemi öncesinde ofis arzı daha bolken, şirketlerin çoğu taşınmayı tercih ediyordu. Bazı şirketler ise geçici çözümlerle zaman kazanmaya çalışıyor. Gayrimenkul geliştiricisi Castleforge’un kurucu ortağı Michael Kovacs’a göre, kimi kiracılar beş yıllık kısa süreli uzatmalar yaparak gelecekte arzın artmasını umuyor. Diğerleri ise mevcut ofislerine daha uzun vadeli yatırım yapmayı seçiyor. JLL Avrupa, Orta Doğu ve Afrika araştırma direktörü Hannah Dwyer, birçok şirketin ofislerini aktif biçimde yenileyerek uzun süre kalmayı planladığını belirtiyor.

Binaya bağlı olarak, mevcut alanı yenilemenin tamamen yeni bir ofise taşınmaktan daha ucuz olduğu ifade ediliyor. Nitekim Investec, 2023’te Rathbones ile birleşmesinin ardından Londra City’deki 30 Gresham Street adresindeki ofisini yenileme kararı aldı. Şirket, binayı iki kurum için “yüksek standartlı bir merkez” hâline getirecek kapsamlı tadilatlar yapılacağını açıkladı. City of London Corporation verilerine göre, son üç yılda yapılan planlama başvurularının yaklaşık yarısı mevcut ofis binalarının yenilenmesine yönelik. Bu da Londra’da ofis krizinin, yeni binalardan çok eski yapıların dönüştürülmesiyle aşılmaya çalışıldığını gösteriyor.