Kiralanabilir mülk iyi bir yatırım mı? (2)

Bu yazı 9 Ağustos 2021 tarihinde yayınlanmıştır

…Bir de gelir vergisi var. Artık, mortgage faizinizi kira gelirinizden eksiltemiyorsunuz. Bu da demek oluyor ki, yüksek kazanım elde edenler, mortgage ödemesi yapıyorlarsa her ay para kaybedebiliyor.

Şöyle açıklayayım: Geçmişte, aylık kira geliriniz 1000 sterlin (yılda 12 bin) ve mortgage faiziniz ayda 500 sterlin (yılda 6 bin) olsaydı, kar ettiğiniz miktar için vergi öderdiniz. Yani, 12 bin sterlinden 6 bin sterlini çıkarıp, kalan 6 bin sterlin için vergi alınırdı (vergiden düşülebilecek diğer tüm harcamaları bu hesaplamanın dışında tutuyorum). Bu hesaplamaya göre, yüzde 45 bandından vergi ödeyenler 2 bin 700 sterlin vergi ödemiş ve 3 bin 300 sterlin net kar elde etmiş olurdu.

Buna rağmen, 2017 yılından beri yeni vergi yasaları ve kuralları kademeli olarak yürürlüğe koyuldu ve şu anda hepsi uygulanıyor. Basitçe anlatmak gerekirse, artık kira geliriniz için vergi ödüyorsunuz ve mortgage faizinizi ödediğiniz vergiden düşemiyorsunuz. Bunun yerine, ödenen faiz miktarının yüzde 20’si vergi borcundan düşülüyor.

Şimdi yine diğer masrafları hesaba katmayarak yukarıdaki örnekten yola çıkacak olursak, 12 bin sterlinlik kira geliri için 5 bin 400 sterlin miktarında vergi ödersiniz (yüzde 45’e kadar).

Bu da 6 bin 600 sterlin kar etmenizi sağlar. 6 bin sterin mortgage ödemesi yaptıktan ve bunun 1200 sterlini (yüzde 20’si) vergi borcunuzdan düşüldükten sonra, net karınız 1800 sterline düşmüş olur.

Bu durum, temel orandan (basic rate) vergi ödeyenleri genellikle etkilemez. Ancak, yılda 30 bin sterlin kazandığınız bir işiniz varsa, sadece bir yatırım mülkünden bile kazanacağınız kira geliri, sizi yüzde 40 bandının üzerine çıkarmaya yetebilir. Başka mülklerden elde edeceğiniz ekstra gelirler de daha yüksek oranda vergilendirilir.

Yukarıdaki örnekler, kişisel olarak sahip olunan mülklerle ilgilidir. Şirketlerin sahip olduğu mülkler için farklı vergi kuralları uygulanır.

Yani, mülk yatırımı yapmak hala iyi bir fikir mi? Bakış açınıza bağlı. İnsanlar, bunun size sermayede değer artışı getireceğini söyleyebilir. Evet, ama yine de bunun olacağı garanti DEĞİLDİR.

Genellikle doğrudur ama aynı zamanda da yanıltıcıdır. Bir kere mülk sahibi olup kiraya veren kişilerin mülkünü satması nadiren görülen bir durumdur. Eğer satarlarsa da elde ettikleri kazanç için sermaye kazanç vergisi (Capital Gains Tax) öderler (şu anda yüzde 28’e kadar çıkıyor).

Yine de burada değerlendirilmesi gereken başka, daha basit bir nokta var. 2008 yılından beridir yatırımcılara (neredeyse) yüzde sıfır faiz oranı ödenen bir dünyada yaşıyoruz.

Şöyle bir örnek vereyim: 300 bin sterlin nakit paranız olduğunu varsayalım ve bankanızdan yıllık 450 sterlin faiz alma seçeneğine sahipsiniz. Başka bir seçeneğiniz ise mülk satın almanın ve mülk sahibi olmanın masraflarıyla zahmetlerine katlanıp, yılda 10 bin sterlin net kira kazancı elde etmek (varsayım). Ne yapardınız? Yukarıda yazılanlar herhangi bir yatırım veya vergi tavsiyesi değildir ve öyle kabul edilmemelidir. Uygun ve nitelikli vergi tavsiyeleri almalısınız.