Filler suya girdiğinde (2)

… Bu da 2 – 30 yıllık (hatta tarihsiz – geri ödeme tarihi olmayan) tahvil satın alıp, bu dönem boyunca Birleşik Krallık hükümetinden faiz alabileceğiniz anlamına geliyor.

Daha sonra da oldukça güvenli bir şekilde paranızı geri alabilirsiniz. Şu anki iki yıllık oran yüzde 0,13 ve otuz yıllık oran da yüzde 0,63 seviyesinde. Ancak, 100 bin sterlini otuz yıl içinde geri alırsanız, o zamanki değeri şimdikiyle aynı olmayacak. Buna enflasyon ya da paranızın veya para biriminizin değerinin zaman içinde yok olması deniyor.

Kurumların ve para yöneticilerinin yüzde 0 faizli bir dünyada büyük bir problemi var. Müşterileri veya yatırımcıları (emeklilik veya başka bir yatırım planınız varsa buna siz de dahilsiniz), bazen az riskle bazen de hiç risk olmadan yatırımları karşılığında iyi bir geri dönüş ister.

Kurumlar ayrıca yatırımcılarına uzun bir süre boyunca düzenli gelir ödeme sözü verir (belki de hayat boyu) ve bunlara da emekli maaşı veya yıllık ödenek denir. Emeklilik firmaları mesela 10 milyon sterlin değerinde, yüzde 8 geri dönüşü olan 25 yıllık bir hükümet tahvili alırsa (25 yıl önce belki mümkün olurdu) ve emekliye yüzde 6 gelir ödemesi yaparsa kendilerine yüzde 2 kazanç elde ederler.

Buna “riski karşılamak” denir. Neticede emekli kişi ölür ve firma da yüzde 6’lık ödemeyi yapmayı durdurur. Bunun yanında, en başta kendilerine yapılan fon yatırımı da firmada kalır. Buna rağmen, artık insanlar daha uzun yaşıyor ve hükümetin yüzde 8’lik tahvilinin süresinin emekli kişi ölmeden dolma ihtimali var.

Emekli kişi de yüzde 6’lık ödemesini almak zorunda olduğu için, emeklilik firması “riski karşılamak” için başka bir şey bulur. Hükümetin geri verdiği 10 milyon sterlini yatırım için kullanır. Yine de istikrarlı ve “risksiz” bir şekilde diyelim ki yüzde 8 oranında geri dönüş sağlayacak şeyi nereden bulabilirler? Ticari emlak size en iyi ihtimalle yüzde 3-4 oranında bir geri dönüş sağlar. Birinci sınıf risksiz kiracılara sahipseniz daha da az.

Geçmişte yerleşim amaçlı emlak işi hep “çok fazla uğraş ve çok fazla çalışma” gerektiren bir şey olarak görülse de eğer işi doğru yaparsanız (işi büyütürseniz, doğru ekipleri kurarsanız ve sürümden kazanma konusunda fayda sağlayabilirseniz) kiralardan yüzde 10’a yakın geri dönüş elde edebilirsiniz. Eğer bir kurumun belli bir bölgede (mahallede) 500 mülkü varsa, masrafları sizden veya benden azdır.

Eğer bir su ısıtıcısını tamir etmek için su tesisatçısı çağırırsam, 75 sterlinlik bir çağırma parası öderim. 500 veya daha fazla sayıda mülküm varsa, bir su tesisatçısını tam zamanlı olarak işe alırım.

Daha ucuza gelir. Bunun yanında inşaat, dekor, kira yönetimi ve bunun gibi birkaç tane daha iş için birilerini işe alırım. Basitçe söylemek gerekirse bunu profesyonelce ve bir iş gibi yönetirim. Çünkü zaten öyle. Bir kurum hiçbir zaman satış yapmak zorunda olmayacağı için, kira durumu da hemen hemen sonsuza dek sürecek.

Kiralar zamanla arttığı için, yatırımlarına daha iyi geri dönüş alıyorlar ve yatırımcılarına ödeme yapabiliyorlar ya da emeklilik maaşlarını ödemek için riski karşılayabiliyorlar. Eğer bir kurum mülk satışı yaparsa (muhtemelen olmaz çünkü ihtiyaçları yok) ilk olarak yaptıkları yatırımdan daha çok alırlar.

Yani aslında bu, hükümete borç vermekten ve 25 yıl sonra ilk olarak yaptığınız yatırım miktarını geri almaktan daha iyi bir anlaşmadır. Basit, dolambaçsız yoldan yerleşim yerlerinde emlak yatırımı yapmak neden artık hepimiz için eskisinden de daha güvenli bir seçenektir? Çünkü meşhur tabiriyle, “filler (finans filleri) suya girdiğinde, suyun seviyesi yükselir.” Herkes için.

Bu yazı 15 Kasım 2021 tarihinde yayınlanmıştır.