Filler suya girdiğinde (1)

Emlak piyasasındaki enteresan bir gelişme, basit ve dolambaçsız bir şekilde yerleşim alanlarında emlak yatırımı yapmanın şimdilerde her zamankinden daha güvenli bir seçenek olduğunu gösteriyor.

Bu gösterge, aynı sebepten ama farklı bir şekilde hem Birleşik Krallık hem de ABD’de mevcut. “Finans filleri” yerleşim alanlarında konut kiralama işine giriyor. ABD’de, dünyanın en büyük para ve yatırım yönetimi şirketi Black Rock’un, özel alıcılardan daha fazla fiyat vererek seçilmiş mahallelerde konut satın aldığı bildiriliyor.

Niyetleri satın aldıklarını ellerinde tutup kiracılara uzun dönemli olarak kiralamak. Birleşik Krallık’taki büyük fon yönetimi ve sigorta şirketleri de bunu yapmaya başladı ama bir aşama daha ileri gittiler.

Kent bölgesi boyunca 500’den fazla mülkü bulunan bir ev sahibinin satış yapmaya başladığı bildiriliyor. Portföyünün büyük bir kısmının büyük emeklilik şirketi Scottish Widows tarafından havada kapıldığı da söyleniyor. Başka bir büyük sigorta grubu Legal and General da “build to let” (kiralamak için inşa etme) işine girdi.

Uzun dönemli olarak kiralama niyetiyle dairelerden ve küçük evlerden oluşan konutlar inşa ediyorlar.

Birleşik Krallık’ta devasa ve kronik bir konut eksikliği yaşanması yeni bir durum değil. Konut satın alıp kiraya vermenin iyi bir finansal strateji olduğu uzun yıllardır kanıtlanmış durumda.

Eksiklik veya yüksek talep, kiraların istikrarlı ve artışta olduğu anlamına geliyor. İnsanlar yine de kendi evlerini almak istedikleri için değer ve fiyatlar da artış gösterdi. Buna rağmen, geçmişte kurumlar büyük ticari yatırımları çok tercih ediyordu. Büyük ofisler, birçok mağazanın bulunduğu alışveriş yerleri ve buna benzer şeyler.

Satın al ya da inşa et, büyük şirketlere ve hatta hükümet kurumlarına kirala (lease) ve uzun yıllar boyunca kirayı topla. Hemen hemen uğraşsız ve sıkıcı bir şey. Fon yönetiminde sıkıcılık ve istikrar iyidir. Hem de çok iyi. O zaman neden kurumlar bir anda yerleşim alanlarındaki konutlara ilgi duymaya başladı? Bunun birkaç nedeni var. 2008’deki finansal krizden bu yana yüzde 0 faizli ya da buna yakın bir dünyada yaşıyoruz.

Bankaya para yatırdığınızda, etkin olarak paranızı bankaya borç vermiş oluyorsunuz. Aldığınız faiz de sizin ödemeniz ve bankanın verdiğiniz borcu geri ödeyemeyecek duruma gelmesine (batması ve paranızı istediğiniz zaman verememesine) karşı SİZİN aldığınız riski yansıtıyor. Bu risk oldukça düşük olduğundan, size yapılan ödeme de çok az oluyor.

Barclays size yüzde 0,1 ödeme yapar ve hatta daha az bilinen bankalar da yüzde 0,5 gibi küçük bir ödeme yapacaktır. Yani, 100 bin sterlinlik bir hesap size 10 sterlin veya en fazla 50 sterlinlik bir geri dönüş sağlayacak. Bir yılda. Eğer paranızı daha “güvenli” bir yere borç vermek isterseniz, ki en güvenlisi de hükümet gibi görünüyor, daha da az karşılık alırsınız.

Bazı Avrupa ülkeleri artık yatırımcılara NEGATİF faiz oranı veriyor. Yani, hükümete borç vermek (paranızı güvende tutmak) için aslında siz ödeme yapıyorsunuz. Hükümetler tahvil çıkararak halk ve kurumlardan borçlanır. Birleşik Krallık’ta bunlara “Gilts” (güvenilir senetler) denir…

Bu yazı 8 Kasım 2021 tarihinde yayınlanmıştır.