Ofislerin Konutlara Çevrilmesi – Article 4

Bu yazı 10 Ağustos 2020 tarihinde yayınlanmıştır

Güzel şehirleri diğerlerinden ayıran planlı yapılanmalarıdır. Dünyanın en güzel üç şehrinden biri olan İstanbul plansız büyümesinden dolayı, birçok güzelliğini kaybetmiş ve kalabalık, yaşanması en zor şehirler arasına girmiştir. Yaşadığımız ülke İngiltere’de planlama çok önemli, izin almadan ve kurallara uymadan ‘çivi çakmak’ dahi mümkün değildir.

Bu uygulama insanları bazen zorlasada Londra başta olmak üzere Birleşik Krallık şehirlerinin düzenli ve estetik olmasını sağlıyor, dış görünümlerini koruyor ve insanların şehirlerde daha kolay yaşamaları için alan yaratıyor. Son yirmi-otuz yılda artan talep ve belediyelerin yeni ev üretmemeleri özellikle Londra konut sorunlarına neden olmakta. Londra’da ve ülkede büyük fabrikalar kapanmış, ekonomi ve üretim ilşikilerinin değişmesi eski fabrikaların birçoğunu işlevsiz bırakmış. Artık insanlar sabah erken kalkıp aynı fabrikada ve aynı saatte toplu halde işe başlamıyorlar. İngiltere gibi ülkelerde işçilik ücretlerinin yüksek olması Avrupa’daki birçok fabrikaların kapanmasına ve Doğu Avrupa ve Uzak Doğu’ya taşınmasına neden olmuş. Böyle olunca 18. yüzyılda sanayi devrimini yapan ilk ülkelerden olan İngiltere’de birçok fabrika ve sanayi bölgesi atıl duruma düşmüş.

ARTICLE 4 DIRECTION

Geçen günlerde hükümet şehir planlaması konusunda yeni bir kanun yayınlandı. Article 4 Direction Kanunu, HMO olarak bilinen evleri ayrı odalar şeklinde kiralama, eski fabrikaların ev ofislere çevrilmesi ve arazilerin daha etkin kullanımları ve başka konularını içeriyor. Bilindiği gibi İngiltere de planlama çok teknik bir konu ve her dosya kendine özeldir. Bu nedenlerlede planlama başvuruları uzmanlar tarafından ele alınmalı ve kurallara uygun olarak yapılmalı. Daha önce yerel belediyelerin elinde olan planlama konusuna yine ilçe belediyeleri bakacak, ancak Article 4 Direction yasasıyla hükümet yeni konut alanları açmak için ‘yukardan’ birçok kolaylıklar sağlanmasını istedi.

Bölgede yaşayan insanlar tarafından doğrudan şeçilen yerel belediyeler bu konuda ‘hükümet ne istyorsa onu yapalım’ görüşünde olmayacaktır ve birçok belediye kanunu farklı yorumlayıp farklı uygulayacaktır. Yeni uygulama binaların konut olarak kullanılmasında ve yenilenmesinde kolay değişim getiriyor. Bununla beraber sakıncalara da dikkat çekiliyor, binaların tarihsel özelliği varsa onlara dokunulmayacak. Kapı ve pencere değişiklikleri orjinaline uygun olarak yapılması sıkı şekilde denetlenecek. Isı yalıtımı ve çatı sistemi konusunda yenileme teşvik ediliyor fakat burada da dış görünümü korumak ve ağaçların korunmasına özellikle vurgu yapılıyor.

Article 4 Direction kanunu ile atıl durumdaki bir çok ofis, yaşam alanı olarak ekonomiye kazandırılacak. Özellikle birinci katı iş alanı olarak kullanılan fakat üst katları aynı işleve sahip olmayan ana cadde üzerinde bulunan binaların ikinci ya da üçüncü katlarının konutlara çevrilmesi mülk sahiplerini sevindirecek. Uzun yıllar boş kalan ya da verimli kullanılamayan alanlar kolay şekilde stüdyo flatlara çevrilebilecek. Belediyeler planlama izni verirken istihtam yaratmaya öncelik verirler. Yeni iş alanlarının açılması ve insanların burada çalışacak olması her zaman tercih edilen ve desteklenen bir planlama stratejisidir.

Ofis ve iş yerlerinin konuta çevrilmesi doğal olarak yerel belediyelerin geleneksel politikaları ile çelişecek. Burada amaç, atıl olan binaların ekonomiye kazandırılması ve ilgilenen insanların iyi bildiği A1, A2, C3, D2, HMO gibi katagoriler arasında daha kolay geçişler sağlanması. Onlarca yıldır aynı özelliğe sahip fakat kullanılmayan yapıların başka bir katagoriye çevrilerek ekonomiye kazandırılması fikri kulağa kötü gelmiyor. Rant için her isteyenin istediğini alacağı sonucu ortaya çıkmasın, kanun yapıcı ‘üst başlığı atıp’ kanunu yayınladı fakat, haberin ayrıntılarını yerel belediyeler yazacaktır. Bir adım atmadan önce onlardan görüş almak ve uzmanlara danışmakta fayda var. Birçok insan önce mülkü satın alıyor yada uzun süre kira kontratı imzalıyor, sonra plan değişikliğine başvuruyor. Bu şekilde yıllarca planlamada bekleyen, umduğunu alamayan çok sayıda dosya var. Eksik bilgi ve yeteri kadar ön araştırma yapılmadan yapılan girişimciler zaman ve para kaybettirmeye devam ediyor.

Yaptığım kısa araştırmaya göre belediye çalışanları Article 4 Direction kanunu konusunda çok mutlu değiller. Birçok yerel belediye tarafından açıklanan raporlarda çekinceler sıralanıyor. Dış görünüşler şimdilik değişmesede içerde yapılacak ve planlama istemeyen birçok yapısal müdahalenin binaları bozacağı yönünde uyarılar var. Birçok ofis ve işyeri kaybının yaşanacağı ve istihtamın gerileyeceği uyarısı da sıklıkla yapılıyor. Olağanüstü günler yaşıyoruz, muhtemelen çalışma hayatı ve üretim ilişkileri eskisi gibi devam etmeyecek. Evden çalışma ve home office tercihleri artacak.

Önümüzdeki yıllarda yeni bir dünya düzeni hâkim olacak ve insanlarda ona göre pozisyon alacaklar. Buna yerel belediyeler de dahil olacak. ‘Virüs Çağı’ alışkanlıklarımızı, yaşam biçimlerimizi ve çalışma koşullarımızı değiştirecek, buna ev ve işyeri planlamaları da dahil olacak. Ekonominin temel kuralıdır ‘her arz kendi talebini yaratacaktır’.