Emlak yatırımcıları için son piyasa gelişmeleri (5)

Bu yazı 30 Ocak 2023 tarihinde yayınlanmıştır

Emlak piyasasında son haftalarda meydana gelen ilgi çekici gelişmeleri paylaştığım bilgilendirme yazılarının bir devamı. Burada yazılan şeyler hiçbir şekilde kişisel bir tavsiye ya da yatırım tavsiyesi değildir.

• Sadece faiz değişimi: Financial Conduct Authority (FCA) olarak bilinen Finansal Yürütme Kurumu tarafından hazırlanan taslak planlara göre, mortgage geri ödemelerini yapmakta zorlanan ev sahipleri, resmi bir ödeme planı olmadan anlaşmalarını sadece faiz ödemesi yapacakları şekilde değiştirebilecekler.

Aynı planlar, ev sahiplerinin mortgage anlaşmalarının süresini uzatmasına ya da ödenebilirlik testi yapılmadan aynı banka tarafından sunulan başka bir anlaşmaya geçmelerini de sağlayacak. Bu durum, hükümetlerin oy kazandıran konut piyasasını desteklemek için neredeyse her şeyi yapacaklarına yönelik görüşümü pekiştiriyor. Buna rağmen, “zorlanan” kişilerin nasıl tanımlanacağını görmek ilginç olacak.

• İlginç veriler (fırsat kokusu): Yakın zamanda, 2022 yılının dördüncü çeyreği boyunca ne kadar emlak satışı yapıldığını (SSTC, yani anlaşma aşamasında olan) belirten bir makale okudum. Satış hacminin hâlâ pandemi dönemindeki seviyelere az çok yakın olduğu görülüyor. Bu da hâlâ emlak satışlarının devam ettiğini ve alıcıların bulunduğunu gösteriyor. Buna rağmen, hayat pahalılığı sorunlarının ve mortgage piyasası kargaşasının henüz tam olarak açığa çıkmadığından şüpheleniyorum. O zamanlar, (pahalı) ısıtıcının daha çok açılması gerektiği soğuk dönemlere yeni yeni giriyorduk ve sanırım dördüncü çeyrekte anlaşmaya varılan satışların çoğu, mortgage faizlerinin keskin şekilde artış göstermesinden önce yapılan mortgage anlaşmalarıyla oldu. Ben hâlâ 2023 yılının yatırım yapmak isteyenler açısından bir fırsat olacağını düşünüyorum.

• Unutmayın: Yukarıdaki düşüncelerimi pekiştirecek şekilde, ilk evini alacak olanlar 425 bin sterline kadar olan evler için damga vergisi (stamp duty) ödemiyor. 425 bin 1 ve 625 bin sterlin arasında ise yalnızca yüzde 5 oranında damga vergisi ödeniyor (alış fiyatı 625 bin sterlinin üzerine çıkarsa indirimden faydalanamıyorsunuz). Henüz eviniz yoksa ve “but-to-let” ile bunu kıyaslıyorsanız, bu, ilk önce kendi evinizi halletmeniz için size bir neden daha veriyor. Belki değerini yükseltebileceğiniz bir şey alıp orada yaşarsınız, sonra da yenileyip bir sonraki evinizin depozitosunu ödemek için yeniden finanse edersiniz ve elinizde tutup kiralarsınız.

• İroni: Shelter (aslında hiç kimseyi bir eve yerleştiremeyen bir hayır kurumu) çalışanları, geçen yılın dördüncü çeyreğinde, sunulan yüzde 3’lük maaş artışı birçoğunu kirasını ödeyemeyecek durumda bıraktığı için greve gitti. Kendi yardım hatlarını ararlarsa ne olur acaba?

• Daima ileri: İngiltere Merkez Bankası son oylamayı yaptığında, yine beklendiği gibi taban faizini yükselttiler. Buna rağmen, oylama bu kez 6’ya 3 olarak sonuçlandı. Karşı oy kullananların ikisi taban faizin hiç arttırılmamasını, biri de daha çok arttırılmasını istiyordu. Şu an için faizlerin 2023 ortalarında yüzde 4,5 seviyelerinde zirve yapması bekleniyor. Daha önce Kwarteng-Truss mini bütçe fiyaskosunun ardından yapılan yüzde 6,25 tahminlerden çok daha düşük.

• Mortgage faizleri önerileri: Kısa bir özet: Sabit anlaşmalar muhtemelen bir süre daha aşağı yönlü gidecektir. Eğer mecbursanız 2-3 yıllık sabit anlaşmalar yapın. Piyasa beklentileri hem enflasyon hem de faizlerin 2 yıl içinde daha düşük olacağına yönelik.

Ben normalde 5 yıl sabit faizli anlaşmalardan yana olurum ama bu şimdilik akıllıca bir hareket olmayabilir (ama düzenleme ücretleri, değer biçme ücretleri ve bunun gibi şeyleri de dikkate alın).