Şans mı beceri mi?

Bu yazı 16 Nisan 2024 tarihinde yayınlanmıştır

Warren Buffet der ki; “sadece gelgit çekildiğinde kimin çıplak yüzdüğünü anlayabilirsiniz.” Dünyanın en iyi yatırımcılarından biri olarak, tatil dönemindeki çıplaklar plajından bahsetmiyordu.

Bahsettiği şey şuydu: Yükselen piyasalar – veya yüksek su seviyesi – gibi ekonomik durumlar, aptallık ya da bilgi yetersizliğinin fazla olduğu anlamına gelebilir ve bu da aptalca kararları akıllıca kararlarmış gibi gösterebilir. Bir süreliğine.

Şimdi de emlak yatırımı yapan birçok kişi, belki de o kadar akıllı olmadıkları konusunda endişelenmeye başlıyor. Şöyle açıklayayım:

Birçok emlak yatırımcısı aklını yitiriyor, panikliyor, şikayet ediyor, satıyor… Neden mi? Çünkü, son 9-10 ayda faiz oranları, hâlâ uzun vadedeki ortalamanın ALTINDA oldukları bir seviyeye çıktı. Uzun vadeli faiz oranları yüzde 6,5 – 7 civarında. Ancak, son 15 yılda falan, faizler yüzde sıfıra, uzun vadedeki ortalamaya olduğundan daha yakındı.

Sözde “uzman yatırımcıların” büyük çoğunluğu, sürekli yeniden finanse etmek – “remortgage” – ve mülklerinden giderek daha fazla nakit para almak (bazen daha çok mülk, bazen de havalı arabalar, tekneler ya da tatil evleri almak için) gibi bir sürü saçma şey yapıyor.

Ya da yüzde sıfır partisinin sonsuza kadar süreceğini düşünüyorlar (işte gerçek: HİÇBİR ŞEY sonsuza kadar sürmez. Hepimiz bir noktada öleceğiz). Bir de onları dinleyen herkese akıllı, zeki olduklarını ve dünyada cenneti, çok zengin olmanın yolunu bulduklarını söylüyorlar. Neredeyse yüzde sıfır faizle çok borç alarak.

Şimdiyse bu zeki arkadaşlar baskıyı hissetmeye başladı. Korku içinde terliyorlar. Son zamanlarda, doğu Londra’da küçük bir portföyü olan bir emlak “yatırımcısıyla” konuştum.

Bir Ltd. şirketi ama çok fazla borcu ve süresi yakın zamanda dolacak sabit faizli anlaşmasıyla sadece faiz ödemesi yaptığı kredileri var. İyi zamanlarda borç üstüne borç aldı ve şimdi bunları satamıyor bile. Kazancı üzerindeki vergi faturası ve her mülkün üzerinde henüz ödenmemiş bir mortgage bulunması, silinip gideceği anlamına geliyor.

Tamamen. Tek seçeneği, artan mortgage masrafları için şirkete her ay daha fazla para enjekte etmek gibi görünüyor. Ekim 2023 itibarıyla da mortgage anlaşmaları için her ay ekstra 2 bin 500 pound daha bulması gerekecek. Herkese ne kadar akıllı ve zeki olduğunu söylemeyi bir süre önce bıraktı.

Becerikli mi? Zeki mi? Hayır. Sadece çok fazla borçlandı. Şansı da beceriyle veya bilgiyle karıştırdı. Ya da tecrübeyle. En kötüsü de tarihe göz atmayı ve olanlardan ders çıkarmayı unuttu.

Aynı tas, aynı hamam; derler. En son faizlerde sıçrama olduğunda – faizler zirve yaptığında – yıl 1992’ydi. Banka faizleri yüzde 18’e yükselmişti (evet, bugünden çok daha yüksek).

Bu, sadece 31 sene önceydi. Şansı bilgiyle karıştıran aptal insanlarsa aynı hataları yapıyor.